Las inversiones inmobiliarias son de las más populares en el mundo entero y su margen de rentabilidad puede llegar a ser bastante alto. Por esto te hablaremos de los REITs.
Los grandes inversores suelen tener un portafolio diversificado de inversiones, distribuyendo su capital en distintos tipos de activos. Es sumamente común que los inversionistas destinen un porcentaje de su capital a los inmuebles, y esto es una muestra de lo rentable que puede llegar a ser este mercado. Hoy hablaremos en qué consisten los REITsy cuáles son sus beneficios.
Los inmuebles han sido vehículos de inversión desde hace décadas, teniendo tasas interesantes de rentabilidad en casi todo el mundo y en épocas diferentes. Si bien los comportamientos de inversión han variado con el paso del tiempo, las inversiones inmobiliarias siguen siendo una de las que mayor cantidad de dinero mueven a nivel mundial.
Si bien es cierto que el sector inmobiliario ha atravesado varias crisis, como la del año 2008 en los Estados Unidos, por lo general resultan inversiones viables. Al ser un mercado poco relacionado con las acciones, es aconsejable como medio de diversificación de las inversiones.
Al hablar de inmuebles, claramente hablamos de inversiones que requieren de un cierto nivel de capital por los costos que puede conllevar. Por este motivo, este tipo de inversiones suelen tener cierto nivel de complejidad. Lo cual no es complicado de entender.
Más allá del alto costo que puede tener la compra de una propiedad, la inversión depende de forma directa de la renta mensual que puede tener la misma. Con esto nos referimos a los alquileres, costos de transacción, mantenimiento y otros factores de riesgo.
Aún así, la inmensa mayoría de los grandes inversores tienen inmuebles en su portafolio. Es por esto que te diremos todo lo que debes saber sobre los REITs.
¿Qué significan las siglas REIT?
Las siglas REIT son el acrónimo de Real Estate Investment Trust. Es decir, fondo de inversión en inmuebles en español.
¿Qué hace un fondo inmobiliario?
Los REITs no son más que empresas que poseen y operan con bienes inmuebles con el objetivo de generar una renta positiva. Las acciones de los REITs están a disposición de los inversionistas particulares para su compra.
Muchos inversionistas, en lugar de comprar de forma directa un inmueble a modo de inversión, compran participaciones en los REITs a la espera de que estos generen ganancias. La persona que compre una participación en dicha empresa, se llevará una parte de las ganancias que se obtengan con las inversiones inmobiliarias.
De este modo, el inversor no se verá en la necesidad de adquirir un bien inmueble para ingresar al mercado inmobiliario de manera directa. Invirtiendo en REITs, el inversor podrá poner una porción mucho más pequeña con el objetivo de diversificar su cartera de inversiones.
Si bien este tipo de inversiones funcionan de forma similar a las acciones, hay algunas diferencias. El precio de los REITs tiende a ser bastante estable, Por ende, estas se manejan como inversiones a largo plazo. Los dividendos que pagan los REITs también suelen ser superiores a los de las acciones de las compañías.
Los REITs son una gran entrada para los inversionistas al mercado inmobiliario, ya que permiten invertir sin intermediarios.
Historia de los REITs
El concepto de los REITs apareció en los Estados Unidos en 1960. La idea era buscar la manera para que pequeños inversores pudieran ingresar al mercado inmobiliario. Esta alternativa se presentó ya que por lo general la inversión en inmuebles suele ser bastante costosa.
De este modo, se creó un vehículo de inversiones que funcionaba de manera similar a las acciones. El primer REIT registrado fue el Continental Mortage Investors.
Esta compañía ingresó a la Bolsa de Nueva York en el año 1965, detonando toda una nueva tendencia de inversiones en los mercados inmobiliarios, que no ha parado de crecer hasta hoy.
Esta tendencia tardó apenas unos 4 años en tener impacto del otro lado del Atlántico. Los primeros REITs en territorio europeo que aparecieron se encontraron en Holanda, pero fue en el Reino Unido donde tuvieron su gran impacto.
Hoy en día, se registran REITs, con distintas denominaciones pero con funciones similares, en unos 35 países alrededor del mundo. La mayoría de estos ya se encuentran legislados por sus autoridades locales.
Para mediados de este 2021, la capitalización de los REITs a nivel mundial rondaba los 1,517 trillones de dólares. Esto según los datos publicados por Nareit.
¿Cómo funciona un fondo de inversión inmobiliaria?
Ya sabiendo los conceptos básicos, probablemente te preguntes cómo funcionan los REITs. Para esto es importante diferenciar los tipos de REITs que existen, ya que hay de 3 tipos y varían dependiendo del sector en el que se enfocan.
1. REITs tradicionales
Estos son los tipos de REITs más comunes en el mercado inmobiliario. En palabras simples, se trata de sociedades que adquieren y administran bienes inmuebles que producen rentas.
De este modo, los REITs tradicionales buscan las ganancias de las rentas de los bienes inmuebles adquiridos en lugar de la compraventa de los mismos.
2. REITs hipotecarios
A diferencia de los REITs tradicionales, las sociedades hipotecarias no adquieren bienes inmuebles. Este tipo de empresas se dedican a prestar dinero a propietarios u operadores, siendo por lo general créditos hipotecarios.
De esta manera, la ganancia de este tipo de REITs proviene de los intereses de los préstamos que otorga a los propietarios de los inmuebles, en lugar de las rentas que se puedan generar directamente con la adquisición de una propiedad.
3. REITs mixtos
Son sociedades que pueden actuar como REITs tradicionales o hipotecarios dependiendo de las condiciones del mercado en un momento determinado. Por lo tanto, pueden tanto comprar inmuebles como otorgar créditos a los propietarios de los mismos.
¿Qué están obligados a hacer los REITs con sus ingresos?
Si bien los requisitos de los REITs pueden variar dependiendo del país, las obligaciones aplicadas por los Estados Unidos de América suelen ser replicadas en distintos países.
En primer lugar, los REITs están en la obligación de invertir por lo menos un 75% de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del tesoro.
En segundo lugar, estos deben recibir por lo menos un 75% de sus ingresos brutos de rentas de inmuebles, hipotecas o plusvalías por la venta de inmuebles.
Los REITs también están obligados a distribuir por lo menos un 90% de sus ingresos entre sus accionistas vía reparto de dividendos.
Por último, los REITs deben contar con un mínimo de 100 accionistas en su creación. Además de esto, los 5 accionistas principales no pueden tener el control de más del 50% de la empresa.
¿Cómo invertir en un REIT?
Al igual que ocurre en el mercado de las acciones, se puede invertir en REITs de varias maneras. Es posible comprar las acciones de los REITs en bolsa, invertir a través de ETFs o invertir por medio de fondos de inversión especializados.
Inversión en acciones en bolsa
Una de las formas más comunes de entrar en el mercado inmobiliario es a través de la compra de acciones de los REITs.
Para esto deberás encontrar un bróker que te permita acceder a este tipo de acciones, algo que no resulta muy complicado de conseguir.
Inversión a través de ETFs
Los ETFs resultan sumamente útiles para quienes quieren invertir en el mercado inmobiliario. Los fondos cotizados pueden actuar tanto como índices de la totalidad del sector como de un segmento del mismo.
Inversión a través de fondos especializados
Al acudir a fondos de inversión de cualquier tipo, estás dejando que sea un grupo de especialistas el que decida cuáles serán las inversiones que se harán. En este tipo de fondos simplemente destinarás tu capital y los gestores harán el resto a cambio de una comisión de las ganancias obtenidas.
¿Cómo invertir en REITs en España?
En España, los REITs están constituidos como Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs). Estas se legislaron por primera vez en el año 2012.
Las opciones para ingresar al mercado inmobiliario en España no son muy distintas al resto del mundo. En el mundo digital, cualquier persona puede acceder a los mercados mundiales. Sin embargo, en caso de querer invertir directamente en España, puedes buscar en los mercados locales.
Los REITs de España cotizan en el Mercado Continuo y en el BME Growth. Tendrás acceso a las SOCIMIs a través de la inmensa mayoría de los brókers en España.
¿Cuáles son los mejores REITs para invertir?
Los mejores REITs del mundo, por lo general, operan desde los Estados Unidos, aunque existen REITs en otros lugares del mundo que pueden dar excelentes ganancias.
Los mejores REITs USA por capitalización
-American Tower (NYSE: AMT)
-Crown Castle (NYSE: CCI)
-Prologis (NYSE: PLD)
-Simon Property Group (NYSE: SPG)
-Equinix (NYSE: EQIX)
Ventajas de los REITs
1. No se necesitan grandes cantidades de dinero
Al no tener que comprar una propiedad, sea en solitario o en asociación con otros inversores, puedes invertir con cantidades mucho más bajas.
En principio, al invertir en REITs, el inversor puede usar la cantidad de dinero que desee. No obstante, algunos fondos solicitan cantidades mínimas de inversión.
Independientemente de esto, siempre será más accesible que hacer una compra inmobiliaria, por lo que muchas más personas tienen acceso a los mercados.
2. Liquidez
Por medio de los REITs, los inversionistas pueden comprar y vender sus participaciones cuando lo deseen, especialmente en el mundo digital que cualquier acción está al alcance de un clic. Esto no es posible si se hace una inversión directa en un inmueble, ya que venderlo no es tan simple.
3. Buena fuente de ingresos
Tal y como lo mencionamos en las obligaciones de los REITs, el porcentaje que estos deben distribuir es bastante alto. Por ende, las ganancias suelen ser muy suculentas para los inversores.
4. Reducción en costos de gestión
Más allá del costo del inmueble en sí, la inversión en REITSs tiene costos de gestión significativamente más bajos. Esto sin contar los tiempos de operación, ya que la compra de un inmueble suele requerir de distintos trámites.
Desventajas de los REITs
1. Retornos inferiores
Al ser, por lo general, inversiones por cantidades pequeñas, es lógico que los retornos sean inferiores. Si bien el costo de las inversiones inmobiliarias directas es mucho más alto, las ganancias también son superiores.
2. Frecuencia de ingresos más baja
Al alquilar una propiedad, el inversor contará con una renta mensual por el uso del inmueble. Por otro lado, las ganancias de los REITs tienen una frecuencia más baja. Por lo general, las ganancias se reparten cada tres o seis meses.
3. Riesgos
A pesar de que la inversión directa no está exenta de riesgos, la inversión en REITs cuenta con una mayor cantidad de factores que pueden influir en el rendimiento. A pesar de que la correlación entre los REITs y los mercados financieros no es muy alta, esta existe y puede generar impactos negativos en el rendimiento de las inversiones.
Una opción para tomar en cuenta
Ya sabiendo qué son los REITs y cómo funcionan, queda más que claro que es una opción que debe ser tomada en cuenta para cualquier persona que esté intentando diversificar su portafolio de inversiones.
Los mercados inmobiliarios son de los más rentables del mundo, y los REITs permiten a casi cualquier persona poder ingresar sin necesidad de comprar una propiedad o de prestar grandes cantidades de dinero (en caso de hacer inversiones hipotecarias).
Por medio de brókers, el acceso a los mercados inmobiliarios está al alcance de un simple clic, y cualquier persona desde casi cualquier lugar del mundo puede invertir en bienes inmuebles.
Si ya eres un inversor experimentado, es una excelente opción para diversificar. Recuerda que los mejores inversores tienen sus activos bien diversificados, y la inmensa mayoría destina un porcentaje de su capital a inversiones inmobiliarias.
Infórmate correctamente de cómo funcionan las inversiones inmobiliarias de tu país, de modo que sepas cuál es el porcentaje de repartición que están obligados a dar los REITs según la legislación local. Hecho esto, haz un buen análisis para poder ingresar a estos mercados de manera inteligente.