Existen distintas formas de hacerse con una propiedad en territorio estadounidense. Si estás pensando en realizar este tipo de inversión, deberías considerar usar una LLC para comprar bienes raíces. Una forma de inversión con mucha potencialidad.
Estados Unidos es uno de los principales lugares en los que piensan las personas que desean realizar una inversión. Si este es tu caso, es necesario que te informes sobre cuáles son las formas correctas de invertir. También sobre cuáles son las opciones que mejor te convienen con base en tus posibilidades y planes. Es por esto que te explicaremos cómo usar una LLC para comprar bienes raíces, como una alternativa que no debes descartar.
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La compra de propiedades es una de las principales formas de inversión en el mundo entero. Las propiedades en los Estados Unidos suelen ser, en la mayoría de los casos, una maravillosa inversión. Sin embargo, antes de hacerlo, es importante que tengas en cuenta algunos aspectos.
Por lo general, al pensar en la compra de una propiedad, pensamos en hacerlo como personas físicas. No obstante, la adquisición de una propiedad bajo el nombre de una compañía, puede traer grandes beneficios que quizá no conoces. Esto aplica principalmente a las personas que no residen en los Estados Unidos, aunque también funciona para quienes viven allí.
Una de las estructuras de compañía más utilizadas para comprar propiedades son las LLC (Limited Liability Company o compañía de responsabilidad limitada). Utilizar LLC para comprar bienes raíces puede traer grandes beneficios con respecto a la compra como persona física. Por esto te explicaremos por qué es una opción que debes tomar en cuenta.
¿Se puede comprar una propiedad siendo extranjero?
Empezando desde las bases, es importante aclarar que un extranjero sí puede comprar una propiedad en los Estados Unidos. Sin embargo, debes saber algunas cosas.
La compra de cooperativas puede resultar bastante problemática para las personas no residentes de los Estados Unidos. Las autoridades tienden a poner múltiples trabas para, por ejemplo, el subarrendamiento. Es por esto que la mayor parte de las inversiones van a los condominios.
En el caso de los condominios, los procesos de revisión son mucho menos tediosos. Para realizar esta compra, la junta directiva renuncia al derecho de tanteo, lo que permite a compradores externos hacerse con las propiedades. Estas compras se pueden hacer por medio de fideicomiso, una LLC o incluso una corporación extranjera.
En caso de compra de un domicilio como una vivienda o un local, el proceso es incluso más rápido y con muchas menos trabas.
FIRPTA
Uno de los factores clave que debes tener en cuenta a la hora de hacer una inversión en bienes raíces en los Estados Unidos es el FIRPTA.
En caso de que no lo sepas, FIRPTA es Foreign Investment Real Property Act, o Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera de Bienes Raíces. Esta es una ley aprobada por el Congreso de los Estados Unidos con el objetivo de gravar las ganancias de los extranjeros con el comercio de bienes raíces.
En un inicio, existía un gran vacío legal con respecto a las retenciones a personas no residentes que hacían inversiones en bienes raíces. Dicha ley nace con el fin de que exista igualdad entre las personas que invierten en el país siendo residentes con los inversores extranjeros.
En este sentido, FIRPTA afecta a todas las personas extranjeras, sean o no residentes en los Estados Unidos, que comercian con inmuebles en el territorio nacional.
Si bien las distintas jurisdicciones actúan de forma independiente, FIRPTA puede retener entre el 10% y el 15% del precio de venta del inmueble en cuestión.
LLC para comprar bienes raíces
Existen distintas formas para que una persona se vea beneficiada de las leyes norteamericanas a la hora de comprar bienes raíces, y una de las más comunes es hacerlo por medio de una LLC.
La formación de una LLC en los Estados Unidos cuenta con múltiples beneficios para los extranjeros, y estas pueden ser usadas con objetivos alternativos como lo puede ser la compra y venta de bienes raíces.
Son muchas las personas que usan sus LLC para adquirir bienes raíces y protegerse ante los distintos riesgos que conlleva este tipo de inversión. Es a cierto modo, una forma de blindar a la persona física que hay detrás de dicha sociedad.
¿Por qué conviene usar una LLC para comprar bienes raíces?
Existen una infinidad de riesgos para los inversores de bienes raíces. Al comprar un condominio y subarrendar los domicilios, el propietario carga con cierta responsabilidad en la integridad de las personas que ocupan los espacios.
Desde personas que pueden caer por las escaleras, a otras que pueden ver su salud afectada con los productos de limpieza que se usan en los espacios comunes, múltiples escenarios pueden ser cargados a la responsabilidad del propietario. Esto claramente sin contar daños por desastres naturales como los huracanes o terremotos.
En los Estados Unidos, así como en muchos países en el mundo, son los propietarios los que acaban siendo denunciados en caso de daños. Es por esto que resulta conveniente hacer todo por medio de una LLC.
Independencia entre personas naturales y jurídicas
Quizá la principal característica con la que cuentan las LLC es que separan a la persona física de la jurídica. Es decir, que la persona detrás de dicha LLC está a cierto modo libre de responsabilidades particulares sobre las propiedades de la compañía.
De esta forma, la sociedad le brinda cierto grado de protección a la persona que la preside. Los acreedores solo pueden recuperarse de los activos de los socios de una persona particular, en caso de que se agoten los de la sociedad.
De esta manera, cualquier acreedor deberá cargar legalmente contra la LLC y no contra los miembros particulares de la misma. De hecho, si un acreedor logra que se proceda legalmente contra uno de los miembros, conseguirá como máximo un fin de carga. Es decir, el porcentaje de beneficios asignado a ese miembro.
Incluso así, como los miembros de la LLC son quienes deciden cómo se distribuyen los fondos de la sociedad, pueden impedir que el acreedor tenga acceso a los mismos.
Existen también otras formas en las que te puedes ver beneficiado de usar una LLC para comprar bienes raíces:
Entidades de propósito único
Las LLC, al igual que otras entidades legales organizadas con el propósito de mantener un único activo inmobiliario, califican como entidades de propósito único.
El objetivo de las entidades de propósito único, es reducir al mínimo las probabilidades de insolvencia, y distintas circunstancias de otros activos poseídos por la misma persona o grupo de personas.
En este sentido, los inversores tienden a hacer compras bajo distintas entidades de propósito único, de modo que lo que afecte a una propiedad no arrastre a las otras. Esto no es 100% infalible, ya que en muchos casos el propietario de la LLC ofrece como garantía, una segunda propiedad a su nombre bajo otra LLC.
Limitaciones en la búsqueda de garantías
A medida que un propietario toma una mayor cantidad de activos como garantía, su protección es menor. Al usar una LLC existen ciertas limitaciones para las garantías, o distintas formas en las que el propietario puede liberarse de ellas.
Esto depende, claramente, de los prestamistas. En muchos casos pueden reducir el porcentaje del valor de la garantía o la liberación total de las mismas. Este es un gran beneficio que puede tener usar la LLC para comprar bienes raíces.
Aprovechar las leyes de los estados
Uno de los principales beneficios de las LLC, es que actúan de diferente manera dependiendo del estado en donde estén registradas. Esto, a su vez, es aprovechado por los inversores para gozar de ciertos beneficios que ofrecen algunas de las jurisdicciones en territorio norteamericano.
No es por casualidad que la mayoría de las empresas inmobiliarias se encuentran registradas en el estado de Delaware, ya que sus normativas son sumamente flexibles y beneficiosas para los propietarios de bienes raíces.
Las leyes de Delaware ofrecen flexibilidad a la hora de finalizar contratos de operación, así como ofrecen una gran protección a los activos de los propietarios ante los acreedores. Estos últimos, dadas las leyes de este estado, no pueden adquirir cualquier parte de los activos de la sociedad en caso de que se haga un procedimiento legal contra uno de sus miembros.
Otra ventaja de este estado es que garantiza la limitación legal de la responsabilidad personal de cualquier miembro de dicha sociedad. Además, el estado puede proporcionar un gran nivel de privacidad con respecto a los datos de la sociedad, aunque esto debe ser aprobado por las autoridades estatales.
Así como sucede con el estado de Delaware, las distintas jurisdicciones en los Estados Unidos pueden tener normativas más o menos beneficiosas sobre el uso de LLC para comprar bienes raíces. Es por esto que queda por parte de los inversores hacer su correcta investigación para sacar el máximo provecho de esto.
Facilidades para la contratación de seguros
Siendo sociedad LLC, también se puede contar con un seguro que cubra todo tipo de indemnizaciones, algo que puede resultar bastante complicado para una persona natural.
Contratando un buen seguro por medio de la LLC, contarás como propietario con doble protección en caso de que suceda algún imprevisto.
Evita FIRPTA
Tal y como explicamos anteriormente, FIRPTA es una retención que hace el estado a las personas extranjeras que compran una propiedad en territorio norteamericano. Sin embargo, esto aplica para personas físicas.
En caso de que la venta se haga por medio de una LLC, es posible que las autoridades no hagan la retención del 10% o 15% de la venta del inmueble en caso de que quieras deshacerte de él.
Es importante saber que esto no aplica en todos los casos. Si la sociedad no debe ningún impuesto de la venta de la propiedad, IRS podría hacer una devolución parcial o total de las retenciones realizadas con la venta del inmueble.
Ventajas impositivas
En caso de usar LLC para comprar bienes raíces, es posible que cuentes con algunas ventajas a la hora del pago de impuestos.
Al ser las LLC entidades de transferencia impositiva, cada miembro envía a IRS una declaración personal de impuestos. El Código Tributario de los Estados Unidos se rige por un sistema escalonado. Por ende, este divide las ganancias y pérdidas de todos los miembros, haciendo que algunos queden por debajo o por encima de la responsabilidad impositiva general.
Por ende, es posible que algunos miembros de la LLC acaben pagando menos impuestos al estar por encima de la media de la responsabilidad impositiva de la sociedad en general.
Al estar hablando de inversiones en bienes raíces, se manejan cantidades sumamente altas, por lo que una rebaja en impuestos puede significar una ganancia importante para la persona detrás de la inversión. Esta es otra de las razones por las que muchas personas invierten por medio de estas sociedades.
Infórmate correctamente antes de invertir
Está más que claro que el mercado inmobiliario es uno de los más rentables a nivel mundial, especialmente en los Estados Unidos. Sin embargo, hay pequeños detalles que muchos no conocen que les pueden hacer ganar o perder grandes cantidades de dinero.
El uso de las LLC para comprar bienes raíces en los Estados Unidos es una opción que debes analizar cuidadosamente en caso de que estés pensando en hacer una inversión en este sector.
Son muchos los beneficios que te puede dar el uso de la LLC para este tipo de inversiones. Como ha quedado claro, la sociedad te brindará una gran protección al separar la persona física de la jurídica, por lo que será mucho más complicado que un problema como propietario te cargue de responsabilidades como persona física.
A esto hay que añadir la gran cantidad de facilidades que ofrece el invertir como sociedad en cuanto a petición de créditos o contratación de seguros.
En cualquiera de los casos, también es necesario que estudies en dónde establecer tu empresa. Esto ya que cada estado maneja de forma diferente el uso de LLC para comprar bienes raíces. Infórmate correctamente para que tomes la mejor decisión a la hora de invertir.
