El Crowdfunding Inmobiliario es un mecanismo alternativo de inversión financiera en el mercado de los bienes raíces que te recomendamos encarecidamente conocer
El crowdfunding inmobiliario crece y se populariza con el paso de los días. También la pandemia ha venido a contribuir últimamente, en la consolidación de este mercado alternativo en el complejo mundo de las inversiones financieras.
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Ahora, mediante este mecanismo -cuya aplicabilidad tiene potencial para un alcance global- puedes invertir, por ejemplo, en la construcción de un rascacielos en Manhattan. También puedes promover la remodelación de un centro comercial en Madrid, o simplemente participar en la adquisición de un terreno en cualquier parte del mundo.
Todos tenemos así el potencial de convertirnos en inversionistas de pequeñas, medianas y grandes obras en el sector de bienes raíces. Algo que hasta hace poco quedaba reservado a grandes, conocidos y experimentados inversionistas. Esta modalidad de financiación lo ha hecho posible. Democratizando la inversión y el manejo de recursos que fluyen desde y hacia el sector inmobiliario.
El crowdfunding inmobiliario no es, como algunos inadvertidamente pudieran pensar, un mecanismo para la adquisición de viviendas. Al menos no en la forma tradicional que conocemos para resolver una de nuestras más básicas necesidades como es contar con un techo propio. Su objetivo es otro; generar ganancias a partir del mercado inmobiliario.
Se trata más bien de un modelo de inversión financiera que tiene como objetivo el mercado de bienes raíces. De allí se extraen luego las ganancias o dividendos que se distribuyen entre los inversionistas congregados alrededor de dicho mecanismo.
Esta novedosa y muy dinámica forma de invertir tu dinero es relativamente nueva. Y como cualquier otro tipo de inversión, el crowdfunding de bienes raíces tiene no solo características propias, sino también sus pros y sus contras. Aquí te lo explicamos.
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario? ¿En qué consiste?
Es una innovadora oportunidad de negocios enfocada en el sector de bienes raíces. Conceptualmente se inserta dentro de lo que se conoce como economía colaborativa. Un mecanismo alternativo de inversión y de financiación participativa.
Funciona de la siguiente manera. Un número indeterminado de inversionistas aporta sus recursos para formar una cantidad de dinero, u otros recursos susceptibles de ser expresados en dinero. Ese monto será luego utilizado en el segmento inmobiliario. Los beneficios que de esa transacción inmobiliaria se puedan generar, se repartirán consecuentemente entre todos los inversionistas. Esos dividendos serán proporcionales al monto de la inversión hecha por cada uno de ellos.
Así, por ejemplo, con el monto aportado colectivamente se podrá comprar o construir una casa o edificio. Todos los inversionistas compartirán entonces la propiedad de ese inmueble. Este podrá luego ser vendido o alquilado según corresponda, generando con ello unas ganancias. A su vez, dichas ganancias irán a manos de los inversionistas en forma de dividendos. En la medida en que cambie el valor de la propiedad y las ganancias que arroja, cambiará también el monto de dichos dividendos.
El crowdfunding inmobiliario se presenta en dos opciones. La opción de aporte de capital para concretar un proyecto inmobiliario. El inversionista hace parte como promotor del proyecto y asume sus beneficios y riesgos propios del negocio a desarrollar. Esto se conoce en inglés como Crowdequity.
La otra opción es la de préstamo a un promotor a cambio de un interés y un plazo predeterminados. Esta operación es independiente del proyecto inmobiliario en que se utilizarán los recursos. Se centra más bien en la figura y en la gestión del promotor. Es lo que se conoce en inglés como Crowdlending.
Innovación tecnológica; una característica resaltante del crowdfunding inmobiliario
Este mecanismo de financiación colectiva se ha desarrollado a la par del crecimiento experimentado también por las tecnologías basadas en Internet.
Todo el proceso se desarrolla a través de plataformas digitales que permiten y facilitan el intercambio monetario en forma encriptada y segura.
El envío y recepción de fondos mediante estas redes digitales (aseguradas mediante tecnología blockchain) ha introducido cambios en el negocio de los bienes raíces.
El uso de la tecnología ha facilitado los trámites y la velocidad con los que los inversionistas pueden adherirse a un determinado proyecto inmobiliario.
Los trámites burocráticos engorrosos, de muchas firmas y papeleos; y de un considerable tiempo invertido en los bancos y registros, quedaron atrás. Ahora, las inversiones inmobiliarias mediante crowdfunding se realizan en tan solo un “click”.
Y con el paso de los días este mecanismo se perfecciona y ofrece mayores alternativas para comodidad y ventaja del inversionista.
Ventajas del crowdfunding inmobiliario
A nivel macro, se dinamiza la economía del país, o en su caso mundial, cuando hablamos de un crowdfunding internacional a través del sector inmobiliario. Y a nivel micro o individual, se rentabilizan mejor y más rápidamente los ahorros o recursos financieros.
La alternativa que representa este mecanismo es sumamente atractiva. Permite afrontar con éxito un contexto generalizado de crisis económicas y depreciaciones monetarias que se experimentan en diversas partes del mundo. Las obras (construcciones, remodelaciones, alquileres, etc.) no se paralizan, y las personas -aún los más pequeños inversionistas- pueden generar ganancias proporcionales a sus propios recursos.
Beneficia por igual a inversionistas y promotores de proyectos. Estos últimos tienen en el crowdfunding inmobiliario una fuente amplia y flexible de financiamiento. Es la alternativa al engorroso y mucho más estricto o exigente mecanismo bancario. Las cantidades de recursos que se requieren son analizados y proyectados por los promotores y no por entes financieros externos.
Una alternativa para muchas personas
Esta modalidad funciona para todos. Para pequeños, medianos y grandes inversionistas, dependiendo de la regulación legal aplicable. Desde 50 Euros se pueden invertir en España. Los mexicanos pueden convertirse en inversionistas con tan solo 1.000 pesos. Para dar solo un par de ejemplos.
No se requiere experiencia previa o conocimientos especializados para participar de este tipo de inversión. El conocimiento especializado lo brinda la plataforma digital que opera como intermediaria entre el inversionista y los proyectos inmobiliarios. Y por ese motivo cobra una comisión razonable.
Generalmente el retorno de la inversión es más alto que el obtenido a través de las instituciones bancarias. Los planes y plazos de inversión influyen en ello, por cuanto se diseñan y se siguen detalladamente. Además dependen menos de vaivenes no comerciales que frecuentemente afectan a fondos de inversión de naturaleza distinta.
En el largo plazo, constituyen una alternativa de inversión relativamente segura lo que la hace una forma de ingresos pasivos que todos deben considerar.
Desventajas del crowdfunding inmobiliario
Las plataformas tecnológicas que procesan este tipo de financiamiento colectivo, son sólo intermediarias entre los diversos agentes que intervienen en el negocio. Estos medios digitales de inversión no son equiparables a las instituciones bancarias en términos de garantías otorgadas. Por lo tanto, el capital invertido no está garantizado.
Tampoco son fondos de inversiones en el sentido tradicional, puesto que no están sujetas -por lo general- a los mecanismos de supervisión o fiscalización estatal. Esto significa que los proyectos promovidos no cuentan con el riguroso visto bueno o con una viabilidad favorecida por una autoridad competente.
En segundo lugar está la volatilidad del mercado. La estabilidad del sector inmobiliario frecuentemente está sujeta a factores externos diversos. Por ello es importante que la plataforma de crowdfunding escogida, cuente con gran experiencia y conocimiento del sector. Muchas han tenido problemas por falta de esta experticia profunda.
El riesgo de perder el dinero invertido, total o parcialmente, está siempre presente. Bien por incumplimiento de los objetivos proyectados. Por dilución de la inversión de manera que no arroje dividendos, o porque no se obtiene el rendimiento esperado, entre otras razones.
Adicionalmente, hay que considerar que la regulación de esta modalidad de financiamiento colectivo no es homogénea si se le considera globalmente. Las regulaciones varían de un país a otro, a pesar de que la tecnología digital no tiene fronteras físicas. Hay países y plataformas de alcance internacional. Por ejemplo, en los que el inversionista puede retirar su dinero en cualquier momento de cualquier proyecto. Hay otros, por el contrario, en que esa posibilidad está expresamente negada. Y así ocurre con otros aspectos de la inversión.
Es responsabilidad exclusiva del inversionista el obtener la información necesaria y suficiente antes de invertir, para poder tener éxito.
Crowdfunding inmobiliario en los Estados Unidos
Como el emporio financiero que es, Estados Unidos también lidera el mercado del crowdfunding inmobiliario. A través de esta modalidad, una de sus firmas más conocidas y citadas, Fundrise, ha invertido fondos realmente gigantescos en este sector. Más de 7 billones de dólares en transacciones es la prominente cifra que esta plataforma exhibe triunfante.
Y se trata de solo una de las múltiples plataformas digitales dirigidas al mercado de bienes raíces en ese país. 62 millones de euros, por su parte, han sido manejados en un país desarrollado como Francia desde 2018 en la misma modalidad. Al comparar estas cifras, resulta fácil concluir que el liderazgo de Estados Unidos en la materia no tiene lugar a dudas.
Los pasos que se dan en los Estados Unidos son detalladamente observados desde otros confines del planeta. Asentada en Pune, India, el portal CISION PRNewswire, citando a expertos en el área, lanza una importante proyección.
“Se espera que el mercado de crowdfunding inmobiliario de Estados Unidos alcance los US $868,982.4 millones para 2027”.
La tasa compuesta de crecimiento anual estaría estimada en 58.5% según Absolute Markets Insight, la fuente citada por CISION.
Las cifras indican que esta modalidad de inversión en los Estados Unidos se ha disparado en forma indetenible. Y muy probablemente esa será también la tendencia de esta modalidad de financiamiento en otras partes del mundo en el tiempo por venir.
En Estados Unidos, tanto inversionistas como promotores han venido ganando terreno sobre todo en el conocimiento del mercado a través del crowdfunding. Lo han venido dominando progresivamente.
Han limitado los riesgos hasta donde ha sido posible y promovido el crecimiento de la inversión de la manera más segura para todos. Esos pasos, ahora son copiados en otras latitudes.
Crowdfunding inmobiliario en España
La Ley de Fomento de Financiación Empresarial es el instrumento legal que otorga a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, competencia en esta materia. La CNMV es la instancia que autoriza y supervisa el trabajo de las plataformas tecnológicas de crowdfunding para bienes raíces en España.
La competencia de la CNMV se limita a lo funcional, pudiendo llegar hasta la imposición de multas por las faltas en que incurran dichas plataformas. Sin embargo, no es de su competencia el avalar o no la viabilidad y veracidad de los proyectos así promovidos. De esta manera, la gestión de riesgo queda a cargo del inversionista.
La Ley tiene disposiciones dirigidas a limitar el riesgo en la inversión. Por una parte, divide a los inversionistas. Los Acreditados, son aquellos que cuentan con conocimientos o educación financiera y, por tanto, pueden entender los riesgos de sus decisiones en materia de inversiones. Los No Acreditados, por su parte, son los que no cuentan con este conocimiento mínimo especializado en el ámbito financiero.
De esta división surge, a la vez, la limitación en el monto de la inversión. Los inversionistas NO Acreditados sólo pueden invertir hasta 3.000 Euros por proyecto y hasta 10.000 Euros anualmente combinando todas las plataformas. Los inversionistas Acreditados no tienen límites para sus montos de inversión, pues conocen y dominan la materia.
El crecimiento de esta modalidad de inversión no ha parado desde que tuvo luz verde en 2015. Actualmente se estima que el financiamiento en el mercado inmobiliario por esta vía supera los 40 millones de Euros. Esta cifra triplica, al menos, aquella con la que se dio inicio a esta fuente de economía colaborativa en el país Ibérico. Y todo pareciera indicar que su tendencia creciente seguirá en el futuro previsible.
Una modalidad de inversión financiera alternativa con futuro y potencial globales
El Crowdfunding inmobiliario es ya ampliamente conocido en todas partes del mundo. Su gestión en el plano internacional es hoy una realidad. Hay plataformas que se dedican a promover inversiones en mercados inmobiliarios en distintos países sin importar dónde se encuentre el potencial inversionista.
El mecanismo trascendió así las restricciones propias de los límites geográficos entre naciones. Surgen, sin embargo, nuevos retos en su camino. Uno de ellos tiene que ver con su regulación en el ciberespacio.
Los riesgos no son sólo con respecto a los inmuebles en sí mismos. Atienden también al tipo de regulación o régimen jurídico al que quedan sujetas tales inversiones. Lo vemos actualmente cuando de una determinada jurisdicción nacional se trata, y lo veremos también en el ciberespacio.
Hacia allá se orientará en lo sucesivo el crecimiento de Crowdfunding inmobiliario con vista a su consolidación total como mecanismo para generar ingresos pasivos.
