Generar ingresos pasivos alquilando inmuebles puede ser de los más comunes y seguros en todo el mundo, pero hay algunas cosas que debes tomar en cuenta antes de hacer tu inversión.
La inversión en inmuebles ha sido a lo largo de las décadas uno de los negocios más rentables. Es por esto que muchos se plantean la compra de inmuebles de todo tipo, con el fin de generar ingresos pasivos alquilando inmuebles. Si piensas en hacer una inversión inmobiliaria, te daremos algunos consejos y datos a tener en cuenta para que diversifiques tus ingresos aprovechando tus propiedades.
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Inversión inmobiliaria
La inversión inmobiliaria es una de las formas más simples de generar ingresos pasivos. Si bien puede conllevar una inversión económica importante, dada la compra del espacio, básicamente consiste en comprarla y alquilarla.
En algunos casos, el propietario debe hacerse cargo de algunas cosas como el mantenimiento o el pago de cuentas, pero ciertamente no es un trabajo que requiera ocho o más horas diarias de atención, como cualquier otro medio de ingresos activos. Es por esto que muchas personas deciden invertir en propiedades, de modo que empiecen a generar ganancias por sí mismas.
Sin embargo, hay algunas cosas que debes tomar en cuenta antes de hacer tu inversión con miras a generar ingresos pasivos alquilando inmuebles:
Tipo de inmuebles
Al hablar de un inmueble nos podemos referir a muchas cosas, aunque por lo general el término se refiere a dos tipos de local, que pueden ser viviendas o lugares comerciales.
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Vivienda
En caso de que decidas comprar una vivienda con el fin de ponerla en alquiler, hay múltiples factores que debes considerar antes de poner tu dinero inicial. En primer lugar, es qué tipo de vivienda o qué tipo de clientes buscas.
Casas, departamentos o habitaciones son de los distintos tipos de alquiler que puedes encontrar en el mercado, que varían dependiendo de la función que se les dé. En el caso de alquiler para hogar, se pueden planear para estadías a largo o corto plazo, variando también en las dimensiones del lugar.
Comúnmente, los lugares turísticos son los que tienden a tener más alquileres de departamentos y casas con acuerdos por plazos cortos. Mientras que, en el caso de las grandes ciudades, la oferta para estadías largas es más amplia.
Así mismo, en lugares con amplia población estudiantil, es frecuente que haya una gran oferta de departamentos de un ambiente o tipo estudio, ya que son prácticos y, por lo general, más económicos.
Estudiar correctamente el mercado te llevará a dar con qué tipo de viviendas son las más demandadas en un lugar específico. Esto te ayudará en gran medida a conseguir arrendatarios, y será más fácil empezar a generar ingresos pasivos.
Del mismo modo, si planeas subirte a la ola y ofrecer una vivienda al segmento con mayor demanda, es necesario estudiar a la competencia. Si hay demanda, habrá inversores como tú tratando de sacar dinero de ello, por lo que los precios deben ser competitivos. Este factor es fundamental a la hora de calcular todo lo relacionado con el retorno de la inversión.
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Locales comerciales
Al hablar de locales comerciales también aparece un gran abanico de posibilidades, ya que nos podemos referir a tiendas, restaurantes, fábricas y oficinas principalmente. Es decir, cualquier lugar que tenga una finalidad de venta, fabricación, distribución o cualquier tipo de operación para el ofrecimiento de productos y servicios.
Para la compra de este tipo de inmuebles también será de vital importancia hacer el estudio adecuado de qué tipo de local vas a adquirir, en dónde estará ubicado, y qué tipo de funciones se le puede dar.
Es decir, no es lo mismo comprar un local de oficinas en una torre comercial, que un pequeño local a pie de calle en un lugar concurrido. El tipo de local condiciona claramente el tipo de clientes que conseguirás como arrendador.
En grandes ciudades es sumamente común que las empresas busquen locales de oficinas para sus centros de operaciones, por lo que siempre es una excelente opción. Así mismo, los lugares más concurridos de una ciudad son buenos para invertir en un local equipado para abrir un sitio de comida rápida.
En pocas palabras, debes saber qué funciones puede tener un local en base a su ubicación y disposición de espacios, tomando en cuenta el mercado con el que cuentes en el lugar seleccionado.
Ya retirados de las ciudades, o por lo menos de las zonas más concurridas, se encuentran las grandes fábricas. Si bien los grandes productores suelen ser propietarios de sus fábricas, los pequeños y medianos comerciantes suelen buscar lugares amplios y moldeables a sus necesidades en estos lugares.
Un inmueble amplio en un lugar más retirado se puede convertir en una gran fábrica, centro de empaquetado, de distribución, etc.
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Almacenamiento
Un nicho de mercado que puede ser explotado es el de los almacenes. Esto puede funcionar tanto en ciudades industriales o incluso residenciales.
Al igual que ocurre con las fábricas, los inmuebles de gran tamaño en lugares un poco más retirados suelen ser perfectos para las empresas que buscan almacenar su mercancía o sus equipos de trabajo.
Así mismo, existe un gran negocio en los lugares residenciales con el alquiler de pequeños almacenes al estilo cochera para almacenar cosas. Es muy común que en algunas ciudades, pueblos o suburbios haya viviendas con espacios reducidos, que obligan a muchos a alquilar lugares para guardar sus pertenencias.
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Otros usos
Un inmueble se puede usar con múltiples funciones en base a su tamaño y a la disposición de sus espacios, lo que brinda una inmensa cantidad de opciones para el propietario.
Pensando en inversiones más grandes, una opción podría ser un pequeño edificio con muchas habitaciones, los cuales pueden ser útiles para, por ejemplo, pensiones o ancianatos. Para este ejemplo puntual, es importante saber qué clase de reformas necesitan los espacios, ya que se requieren rampas, puertas más anchas para el paso de camillas, etc.
En el caso contrario, una inversión de menor costo puede ser un simple terreno, que puede ser alquilado para un estacionamiento. Solo bastará gastar en el asfaltado, y quizá una pequeña edificación para el personal que vaya a trabajar en el lugar. Los lavaderos o autolavados también buscan lugares como estos para sus operaciones, necesitando muy pocas reformas.
Financiamiento y gastos
Otro factor clave a considerar antes de hacer la inversión es cómo la vas a pagar. Claramente, el pago de la propiedad se puede hacer de contado o financiado. Es decir, con dinero propio o dinero prestado.
Este factor es fundamental para saber cuándo podrás retornar tu inversión y empezar a generar ganancias. En caso de ser dinero propio, los ingresos pasivos irán directamente a tus arcas.
Sin embargo, en caso de ser financiado, debes estructurar tus cuentas en base al pago de la deuda y sus respectivos intereses. Esto es de gran importancia para que puedas empezar a generar ingresos pasivos.
En la parte de financiamiento, es importante tener en consideración qué gastos irán por tu cuenta como propietario. En caso de ser una vivienda, los alquileres de estadías cortas por lo general incluyen servicios de electricidad, agua, conexión a Internet, televisión por cable, etc.
Así mismo, en las estadías de larga duración, si bien muchos servicios pasan a ser propiedad del arrendado, el propietario suele hacerse cargo de otros daños, como fallas eléctricas o de plomería.
Otra cosa que tiene que estar en tus cuentas son las comisiones inmobiliarias. En caso de que promociones tu propiedad en páginas de alojamiento o por medio de agencias, es normal que estas se queden con una comisión por haber mostrado tu propiedad.
Todo lo que tenga que ver con el pago de la propiedad y gastos posteriores tienen que estar en tus cálculos para poder tener una buena administración.
Promoción
Está claro que la propiedad no se dará a conocer sola, por lo que se necesita de una plataforma de promoción para conseguir potenciales arrendadatarios, principalmente si se trata de viviendas.
Aplicaciones como Airbnb se han vuelto sumamente populares en el mercado, siendo opciones sumamente prácticas para establecer contacto directo entre arrendadores y posibles interesados en la propiedad. Sin embargo, estas se usan principalmente para estadías cortas.
Para estadías largas, lo más común es el uso de agencias inmobiliarias. Estas por lo general cuentan con sus propias plataformas y catálogos de propiedades. En algunos casos, el control total de la propiedad puede ser cedido a la agencia. Es decir, que ellos se encargan incluso de mostrar el lugar a los interesados que desean visitar la propiedad e incluso gestionar los pagos.
En este último caso es importante saber que, mientras mayor alcance tenga la agencia y mayor sea su trabajo con tu propiedad, mayores son las comisiones.
Las redes sociales también son una gran opción para promocionar tu propiedad en alquiler. El “boca a boca” nunca deja de ser una vía más para vender productos y servicios, aunque está claro que no es la más efectiva. De hacer la promoción por ti mismo, la ventaja es que no habrá cobro de comisión por parte de ninguna agencia o plataforma.
Impuestos y regulaciones
Otro aspecto que tiene que estar en tus consideraciones son los impuestos y las regulaciones. El cual puede variar drásticamente en base al país en el que te encuentres, .
En algunos países, la tenencia de una propiedad puede llegar a ser bastante costosa. Lo que puede ser determinante a la hora de que los inversores decidan entrar al mercado inmobiliario con el fin de generar ingresos pasivos.
En los casos más comunes, la compra de la propiedad conlleva un pago de impuestos. Lo mismo sucede luego con la tenencia de la propiedad, que se mide en base al valor de la misma con una tarifa anual. Es decir, que habrá un monto a abonar anualmente por el simple hecho de ser propietario del local. Esto es como consecuencia que ocupas suelo regulado por las autoridades locales. Estos impuestos normalmente se pueden pagar en cuotas a lo largo del año.
Así mismo, es muy probable que se deduzcan impuestos de las ganancias que generes con el alquiler de la propiedad. Son datos que debes tener claros antes de involucrarte en el mercado inmobiliario.
Los lugares turísticos, por lo general, cobran menos impuestos a los propietarios. Lógicamente, con menores regulaciones impositivas se incentiva la inversión. Aumentando la oferta, los precios son más bajos, y se promueve el turismo.
No obstante, existen lugares donde las cargas impositivas pueden hacer del negocio un verdadero dolor de cabeza. Otras medidas como los controles del Estado en las tarifas pueden hacer de este un negocio poco rentable.
Este tipo de políticas han sido, en parte, causantes de grandes crisis inmobiliarias en distintos países. Claramente, si no hay negocio, no hay inversión.
Por este motivo, es crucial que te informes correctamente sobre cuáles son las políticas que afectarán de forma directa tu fuente de ingresos pasivos.
Invierte y genera ingresos pasivos alquilando inmuebles
Ya sabiendo exactamente de qué se trata una inversión inmobiliaria, es momento de que hagas tu análisis para entrar en el mercado. Y de esta manera generes ingresos pasivos alquilando inmuebles.
Es crucial que, independientemente de qué tipo de local vayas a comprar, sea vivienda, oficina, comercial o un simple terreno, hagas los análisis de mercado correspondientes. Como cualquier negocio, necesitas conocer a qué público te diriges y qué necesidad de mercado estás resolviendo al ingresar como arrendador.
Analiza bien qué clase de alquileres son los más demandados en el lugar donde planeas invertir, y quiénes son tus potenciales clientes. El ejemplo de la ciudad estudiantil es quizá el más visible para ejemplificar la idea de atacar la necesidad del mercado.
Así mismo, investiga todo sobre el pago de los financiamientos, comisiones inmobiliarias, gastos de mantenimiento, y tasas impositivas. Hacer correctamente los cálculos, como en cualquier negocio, marcará la diferencia entre ser o no rentable.
También debes recordar que es el mercado el que impone las reglas. Analiza a la competencia, y fíjate cuánto es el costo medio del alquiler por metro cuadrado en la zona, tomando en cuanta la mayor cantidad de variables posible. Fija un precio competitivo, y con el paso del tiempo podrás tener tus ingresos pasivos alquilando inmuebles.
